Comprare casa è quasi sempre l’acquisto più importante di una vita. Prima di firmare il preliminare vale la pena sapere che, se ricorrono certe condizioni, lo Stato riduce sensibilmente le imposte dovute sull’acquisto: sono le cosiddette agevolazioni “prima casa”. Ecco cosa comportano e quali requisiti servono davvero.
Quanto si risparmia
Il vantaggio cambia a seconda di chi vende.
- Se compri da un privato: l’imposta di registro scende dal 9% al 2%, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo pattuito. Le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa.
- Se compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA: l’IVA si applica al 4% invece del 10%, e le altre imposte restano in misura fissa.
La differenza, su un appartamento da 100.000 euro, è di diverse migliaia di euro: è la prima voce su cui ragionare quando si costruisce il budget.
I requisiti da rispettare
L’agevolazione non è automatica: va richiesta in atto, dichiarando di possedere i requisiti. In sintesi servono tre condizioni.
- L’immobile non deve essere di lusso. Restano escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).
- La residenza. Devi avere la residenza nel Comune dove si trova la casa, oppure impegnarti a trasferirla entro 18 mesi dal rogito. È un impegno che si dichiara nell’atto e che va rispettato.
- Niente doppioni. Non devi essere titolare di un’altra abitazione nello stesso Comune, né di un’altra casa acquistata in tutta Italia con le stesse agevolazioni.
E se ho già una “prima casa” da vendere?
È il caso più frequente: si compra la casa nuova prima di essere riusciti a vendere quella vecchia. La legge lo consente, a patto di alienare il precedente immobile entro il termine previsto dalla normativa vigente al momento dell’acquisto. È un punto su cui negli ultimi anni ci sono state modifiche, quindi va verificato caso per caso prima di firmare: sbagliare il conteggio significa perdere l’agevolazione e pagare imposte e sanzioni.
Gli errori che vediamo più spesso
- Dare per scontata la residenza. Diciotto mesi sembrano tanti, ma tra lavori e trasloco passano in fretta. Se il trasferimento non avviene, l’agevolazione decade.
- Non controllare la categoria catastale prima della proposta d’acquisto.
- Dimenticare una quota ereditata di un altro immobile nello stesso Comune: anche una piccola quota può bloccare il beneficio.
- Fermarsi alle imposte. Nel budget vanno messi anche notaio, eventuale mutuo, provvigione e spese di trasloco.
Il nostro consiglio
La verifica dei requisiti va fatta prima della proposta d’acquisto, non davanti al notaio. Quando seguiamo un acquisto a Gravina in Puglia controlliamo insieme categoria catastale, visure, regolarità urbanistica e situazione personale dell’acquirente: sono controlli che costano poche ore e che evitano problemi che si pagano per anni.
Le informazioni di questa guida hanno carattere generale e la materia fiscale è soggetta ad aggiornamenti normativi. Per il tuo caso specifico ti mettiamo in contatto con il professionista giusto: scrivici o chiamaci.
